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Villages Vivants rachète des boutiques avec vous, les rénove et les loue pour développer des projets utiles au territoire et ainsi faire revivre les cœurs de villes et villages en s'appuyant sur un modèle économique innovant, inspiré par le succès de Terre de Liens.
Aujourd'hui les villes et villages ont perdu le sourire. La France a pris conscience qu'elle a "tué ses villes". Les rideaux de fer sont baissés, les rues sont désertes.
En 15 ans , le nombre de boutiques vides a presque doublé et une commune sur deux n'a plus de commerce.
Et c'est toute la population qui en paye le prix fort : paupérisation des centres-bourgs, perte de lien social et de cohésion.
Difficulté à trouver un local conforme, attractif et à un loyer correct ... Les initiatives sont bridées par un immobilier commercial dominé par une logique de rendement. De nombreux porteurs de projet n'arrivent plus à trouver de local adapté alors même que le taux de vacance commerciale n'a jamais été aussi haut. Le marché ne s'équilibre plus.
Pour Villages Vivants, l'immobilier ne doit pas contraindre, mais permettre. Il doit être un outil pour développer des activités commerciales certes, mais aussi des activités d'utilité sociale, pour insuffler du mieux-vivre, ramener de la vie. C'est pour cette raison que Villages Vivants existe, pour déployer un modèle innovant : le portage collectif de la propriété commerciale.
En rachetant des boutiques avec vous, en les rénovant et en les louant, à des loyers progressifs. Citoyens, habitants, entreprises, associations ou collectivités, vous pouvez être acteur de la dynamisation des centres-bourgs en participant à l'achat de boutiques. En investissant dans des titres participatifs, votre argent est utile et produit un changement sociétal pour des cœurs de villes et villages vivants.
Inspiré par Terre de Liens, son parrain, modèle et associé fondateur, Villages Vivants est constitué d’une association et d’une foncière en SCIC SARL. La SCIC est financée par deux moyens :
La foncière SCIC SARL propose aux investisseurs institutionnels, acteurs locaux et citoyens d’investir en faisant l’acquisition de parts sociales et de titres participatifs, bloqués 7 ans et rémunérés à 1,98% minimum par an. Il est prévu d’apporter une rémunération faible aux capitaux compte tenu des réalités d’un modèle économique basé sur une multitude de petites opérations, et d’une politique de prix (loyer puis revente) favorisant l’accessibilité et l’impact social.
Pendant la phase de lancement de la foncière (24 mois), puis pendant l’installation et le démarrage de l’exploitation, les revenus locatifs sont faibles. Le financement de cette étape se fait par la vente de parts sociales et de titres participatifs, et non par du prêt bancaire, ce qui permet de maîtriser le flux “ tendu ” de trésorerie. Pour les investisseurs il est rassurant de savoir que le capital permet à la foncière d’acheter des biens immobiliers le plus souvent en déprise, et donc à bas prix, qui seront rénovés et animés, ce qui est producteur de valeur. Au démarrage, les charges de Recherche et Développement sont financées par des partenaires financiers (Fondation Crédit Coopération, Fondation Macif et Caisse des Dépôts).
Le commerce, les déplacements, les modes d’habitat ont beaucoup évolué ces dernières années. Retrouver son centre-ville d’antan est un mythe. La ville et ses usages doivent se réinventer et s’inspirant de retours d’expériences innovants. Par leur offre renouvelée, leur modèle économique original, leur gouvernance partagée ou leur implication locale, de nombreux projets locaux ruraux défient toutes les études de marchés antérieures. Le “ supplément d’âme ” de ces projets rend possible l’installation et la pérennisation d’une activité nouvelle là où le commerce traditionnel s’essouffle.
Pour que le porteur de projet puisse pérenniser son activité sereinement, Villages Vivants met en place des loyers progressifs. Quand une activité s’installe, elle n’est pas au sommet de sa rentabilité. Elle débute et a besoin de temps pour trouver son rythme de croisière et son seuil de rentabilité. Si le loyer est trop élevé dès le départ, le porteur de projet se retrouve accablé sans avoir eu le temps de rentrer de l’argent. Il est donc nécessaire de créer de bonnes conditions de démarrage pour éviter une fermeture de boutique au bout de quelques mois.
La progressivité des loyers permet ces bonnes conditions.
Parmi les conditions qui permettent aux boutiques de durer, il y a l’accompagnement des porteurs de projets. Eviter qu’il soit seul face au processus de création d’entreprise, à la gestion financière, la stratégie commerciale… L’accompagnement de Villages Vivants prend en compte le volet financier et commercial, mais également d’autres thèmes essentiels à la pérennisation de l’activité : la qualité des produits proposés, la communication...
Au terme des 7 ans d’engagement prévu pour les titres participatifs et les parts sociales, les investisseurs ont la possibilité de récupérer leur mise. Afin d’être en capacité de rembourser les investisseurs, plusieurs scénarios existent :
En effet, après une période de 3 à 5 ans, l’exploitant a trouvé son modèle économique et sa clientèle. Il est en capacité de payer un loyer juste. Dans ce contexte, la foncière réévalue la valeur de son bien immobilier en fonction de sa nouvelle attractivité. La cession après revalorisation entraîne la création d’une plus-value sur certaines opérations et permet de créer des équilibres entre les opérations rapidement bénéficiaires, et les projets plus longs à mettre en place, voire moins rentables.
A l'origine du projet, il y a Sylvain, Valérie et Raphaël. Solidement ancrés à la fois dans l'univers de l'Economie Sociale et Solidaire, de la création d'entreprise et dans celui de la finance, ils associent leurs univers, leurs expériences et leur tendance naturelle à l'innovation pour créer Villages Vivants et pour porter le plus loin possible le message et le modèle Villages Vivants ! En 2018, l'équipe s'agrandit : Anne-Sophie et Marie viennent étoffer la troupe, la première à l'administration/finances et la seconde à la communication.
Ces nouveaux lieux créés – conciergeries, tiers-lieux, magasins de producteurs, micro-crèches, commerces multi-services –, ancrés dans l'Economie Sociale et Solidaire, agissent comme des “ attracteurs ” économiques et sociaux. Ils réamorcent la dynamique vertueuse de la revitalisation et participent au rééquilibrage du marché de l’immobilier commercial souvent déconnecté des réalités rurales et commerciales. Tirant dans leur sillage d'autres activités plus classiques et de nouveaux habitants, ils agissent sur la fonction socialisante du centre-ville.
En cours d'instruction : Caisse d'Epargne, France Active, Mandarine Gestion, Ecofi
Après la création de l'association et la phase Recherche et Développement, Villages Vivants a créé la SCIC SARL en juin 2018, première foncière coopérative des centres-bourgs. Egalement engagé dans l'animation de centre-viles, Villages Vivants a, depuis la création de l'association en 2017, signé des contrats d'animation de centre-villes avec les villes de Die, de Loriol-sur-Drôme, de Saillans (semaine de l'économie locale) et des Granges Gontardes (étude de faisabilité).
Des partenariats importants se sont mis en place, notamment avec la Caisse des Dépôts, la Fondation Crédit Coopératif, la Fondation Macif et des sociétaires de structures de l'Economie Sociale et Solidaire.
>> Informations et détails réservées aux membres ayant rempli leur profil investisseur <<
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Toute l'équipe de Villages Vivants est animée par des idées fortes qui sont à l'origine des propositions.
Véritable organisme vivant, la ville a de multiples fonctions. Ces fonctions sont interdépendantes : le logement, le service, le commerce, la culture, la vie sociale. Agir sur l’une des fonctions a pour conséquence d'en réveiller une autre et ainsi de suite, dans une logique de cercle vertueux. Ces notions de centralité, de rôle socialisant du centre-ville sont essentielles parce qu’elles maintiennent un terreau de vie favorable, un environnement qui évite le repli identitaire.
Un peu partout, on voit émerger de nouveaux modèles, des volontés rassemblées, des idées innovantes qui questionnent les acquis. En milieu urbain comme en milieu rural, où malgré tout les moyens restent inférieurs. Ce gisement d’opportunités est créateur d’emploi. Et ces emplois, ces entreprises et services imaginés parfois dans une obligation de “débrouillardise”, n’arrivent pas par hasard. Ils répondent à un besoin, à une problématique (faire garder ses enfants / micro-crèche, consommer local et près de chez soi / commerce multi-services, travailler/ Tiers-lieu...), dans un lieu précis. Leur lieu d'implantation sera proche de leurs bénéficiaires ou clientèles. Ces nouvelles boutiques de proximité, souvent issues de l'Economie Sociale et Solidaire, sont avant tout à la recherche d'un impact social, alors que le commerce traditionnel a plutôt pour finalité l'augmentation de sa marge. Et ceci peut le pousser à déménager le long des axes routiers ou dans des zones commerciales. Le café, l'atelier associatif ou le Tiers-Lieu ne déménageront jamais dans une zone commerciale pour augmenter leur clientèle.
Echanges, consommations, déplacements... Les habitants vivent, construisent et représentent la ville. Ils n’en sont pas que les usagers, mais aussi les architectes permanents. Bénévoles, créateurs d’entreprises, élus, commerçants ou citoyens engagés, ils peuvent agir concrètement sur le dynamisme du cœur de ville. Aux côtés de la maîtrise d’œuvre et de la maîtrise d’ouvrage, la maîtrise d’usage doit retrouver sa place.
L'immobilier ne doit pas se résumer à des fins spéculatives. Il est un moyen pour installer des activités. Il n'existe pas aujourd'hui de contre pouvoir dans l'immobilier commercial. Mais un autre modèle existe, et Villages Vivants se positionne comme ce contre pouvoir, ce nouveau modèle, en imaginant une logique de bien commun sur l'immobilier commercial. Une utopie ? "Une utopie est un projet réalisable qui n'a pas encore été réalisé" disait Théodore Monod. D'autres mouvements, qui ont fait leur preuve aujourd'hui, ont d'abord été qualifiés d'utopie, jusqu’à ce que la réalité leur donne corps : l’agriculture bio, l’immobilier solidaire avec Habitat et Humanisme ou le foncier agricole repensé par Terre de Liens.
Je soutiens avec passion Villages Vivants parce que cette équipe enthousiaste conjugue innovation financière et innovation territoriale. Elle ne fait pas pour, elle fait avec ! Elle incarne pleinement un nouvel entreprendre au service de l’intérêt collectif.
Hugues Sibille, Président de la Fondation Crédit Cooperatif
En entrant au capital de la foncière Villages Vivants, la Fondation Terre de Liens a concrétisé sa volonté de construire un réseau d’organisations qui œuvrent pour un développement rural citoyen. Par ailleurs, entre préservation des terres agricoles et densification urbaine, nous nous attaquons à la même problématique d’étalement urbain.
Jérôme Deconinck, Directeur de la Fondation Terre de Liens
Accompagnement des propriétaires de locaux vacants, valorisation des vitrines, installation d’exposition éphémères, animation d’une dynamique citoyenne… Le travail sur Loriol a immédiatement porté ses fruits. L’originalité et la force de Villages Vivants est d’impliquer les habitants, les commerçants et les propriétaires dans la mise en œuvre de solutions concrètes. Et leurs retours sont très positifs ! Nous attendons avec impatience le dernier maillon de la chaîne : l’acquisition immobilière !
Claude Aurias, Maire de Loriol, Délégué au commerce de proximité à la région AURA
> Un nouveau modèle d’immobilier commercial pour redynamiser les centres-bourgs
> Pour un agrément de bailleur commercial solidaire !
> Villages Vivants, initiative remarquée et remarquable